Contact informatie

Booij Ontwerp & Bouwmanagement

Keizersmantel 34
7943RW Meppel
The Netherlands

Tel: 0522 246 718
Mail: info@booijzone.nl

kvk: 01127208
bank: 1010.41.950

Op al onze overeenkomsten is de DNR van toepassing.
Bouwplanning PDF Print E-mail

Spookverhalen over het uitlopen van de bouwplanning kent vrijwel iedereen. Het plannen van de uitvoering van een bouwproject is dan ook een vak apart. Men moet rekening houden met onwerkbaar weer, personeelsbezetting, tijdig diverse onderaannemers inschakelen, levertijden van materiaal incalculeren, etc. Daarbij komt dat ieder bouwproject uniek is. Dit vergt van de aannemer veel inzicht en inzet. Een aannemer die zich aan de planning weet te houden verdient daarom respect. Ook al mag u dat als opdrachtgever gewoon verwachten.

De planning is in eerste instantie de verantwoording van de bouwkundig aannemer mits dit zo in zijn opdracht is vastgelegd. Hij moet ook eventuele derden die rechtstreeks voor de opdrachtgever werken kunnen aansturen. Op deze manier heeft één partij niet alleen de verantwoording maar ook de mogelijkheid om een planning op te stellen en te bewaken.

U wilt als opdrachtgever op voorhand natuurlijk wel weten wanneer het bouwproject klaar is. In de overeenkomst met de aannemer kunt u hierover afspraken maken. Dit kan op verschillende manieren, met elk hun eigen voor- en nadelen. Uitgaande van een traditionele aanbesteding (de aannemer maakt eerst voor u een prijs, er volgen onderhandelingen en pas daarna wordt de opdracht door u aan de aannemer gegund) zijn de volgende afspraken betreffende de planning gebruikelijk:

  • Bij een vaste einddatum en een redelijk krappe bouwtijd zal de aannemer u als opdrachtgever aan een datum kunnen houden waarop de opdracht gegeven moet zijn. Dit is vaak redelijk maar het kan zijn dat u tijdens de onderhandelingen daardoor wel onder druk moet beslissen. Wanneer de opdracht te laat wordt vergeven dan is er het risico dat de planning óf een open einde heeft óf dat de aannemer van begin of aan moet haasten wat nadelig kan zijn voor de kwaliteit.

  • Bij een vaste bouwtijd in kalenderwerkdagen (of kalendermaanden) heeft u het vóórdeel dat met de startdatum kan worden geschoven. Vaak wordt dan afgesproken dat de startdatum zoveel dagen ná de opdracht ligt. Daardoor staat u tijdens de onderhandelingen minder onder druk. Een nádeel van een vast aantal kalenderwerkdagen is dat het risico op onwerkbaar weer volledig bij de aannemer ligt. Als de aannemer dit accepteert dient hij wel een ruime marge in te calculeren voor onwerkbaar weer.

  • Bij een bouwtijd met een overeengekomen aantal werkbare werkdagen is het risico van onwerkbaar weer voor de opdrachtgever. Voordeel hiervan is dat de aannemer geen ruime marge hiervoor hoeft te voorzien en dat bij gemiddeld weer de bouwtijd met een dergelijke planning het kortste is. Enige nadeel aan deze constructie is dat men tijdens de bouw goed moet vastleggen welke dagen onwerkbaar waren en waarom. Een veel voorkomend verhaal bij bouwvertragingen is dat dit pas achteraf gebeurt. Dat wekt argwaan bij de opdrachtgever en doet twijfelen aan de vraag hoe goed de planning tijdens de uitvoering is bewaakt (en hoeveel kansen gemist zijn waarop nog tijdig kon worden bijgestuurd). Voor wat onder onwerkbaar wordt verstaan wordt de UAV gehanteerd. Behalve regen houdt dit bijvoorbeeld ook in wanneer het te hard waait om hijswerkzaamheden uit te voeren. Wel geldt dat het weer het werk moet beïnvloeden. Dus als er niet gehezen wordt mag het best waaien, en als er een dag sowieso niemand op het werk zou zijn is er van onwerkbaar weer geen sprake.

  • Soms wordt ook een planning op basis van werkbare werkdagen overeengekomen met een vaste startdatum. Hierbij loopt de opdrachtgever weer het risico om tijdens de onderhandelingen met de rug tegen de muur te komen staan.

Bij een gemiddeld project is het verstandig slechts één globale planning (het algemene tijdschema) te maken en pas op het eind in de afbouwfase detailplanningen te maken. Vaak wordt hiervan afgeweken waardoor er onnodig veel communicatie en verwarring ontstaat over de planning zonder dat dit wat oplevert voor het project. Vertragingen zijn dan niet inzichtelijk want ze worden keer op keer weggepoetst en discipline om zich aan de planning te houden ontbreekt.

Als men in het begin een globale planning opstelt en hierop de stand van zaken bijhoudt kan men continue zien of men voor of achter loopt en of extra actie nodig is. Alleen wanneer structureel van de planning wordt afgeweken, doordat bijvoorbeeld de werkvolgorde wordt aangepast dient de globale planning te worden aangepast. In de afbouwfase en met name zodra de oplevering in zicht komt is het verstandig over te schakelen op detailplanningen waarin alle werkzaamheden nauwkeurig per dag worden gepland. De werkelijkheid is vaak dat perioden van slechts drie tot vier weken goed te plannen zijn.

 

Tips:

  • Geef duidelijk 1 partij contractueel niet alleen de verantwoording maar ook de leiding over de planning. Dit dient bij voorkeur een partij te zijn die het meeste baat heeft bij een goede dagelijkse leiding op de bouwplaats. Normaal gesproken is dit de bouwkundig aannemer.
  • Leg duidelijk vast wat voor termijn is afgesproken. Wanneer gestart wordt, hoe om te gaan met onwerkbaar weer, etc.
  • De partij die verantwoordelijk is voor de planning moet in de opdracht ook verplicht worden een planning op te stellen. Deze planning moet ook werkelijk gemaakt worden. Controleer hoe reeël de planning is. Is er genoeg tijd voor de afbouw? Zijn er werkzaamheden die gelijktijdig gepland zijn terwijl dit niet kan? Is rekening gehouden met droogtijden voor bijvoorbeeld cementdekvloeren? etc.
  • Leg tijdens de uitvoering schriftelijk vast welke dagen onwerkbaar waren en waarom. Doe dit om de 2 tot 4 weken ongeacht de contractvorm. (Ook al is contractueel vastgelegd dat onwerkbaar weer voor risico is van de aannemer. In dergelijke gevallen komt het voor dat de aannemer overmacht claimt door extreem veel onwerkbaar weer.)
  • Leg tijdens de uitvoering de stand van zaken ten opzichte van de planning vast. Doe ook dit om de 2 tot 4 weken. Noteer tevens zo goed mogelijk de reden bij vertraging. Loopt een project voor op schema laat dan ook duidelijk merken dit te waarderen!
  • Maak haast wanneer er tijd is, dan is er meer tijd wanneer gehaast wordt. Bouwprojecten komen vaak moeizaam op gang waardoor er in de afbouw tijd te kort is.
  • Wijzigingen zijn belangrijke oorzaken voor vertragingen. Neem ook als opdrachtgever hierin uw verantwoording en vraag duidelijk of iets nog kan. Zo ja, leg dat ook vast!
  • Anticipeer alleen bij vertraging op de planning. Een boeteclausule klinkt vaak als goede garantie tegen vertraging maar is uiteindelijk voor de opdrachtgever vaak niet meer dan een vergoeding voor de geleden schade. Beperk die schade als u het fout ziet gaan.
  • Juig niet te vroeg als de bouw voorspoediger gaat dan verwacht... als de aannemer er contractueel langer over mag doen en op een andere bouwplaats gaan de zaken minder goed kunt u raden wat hij kan en gaat doen.
 


Booij Ontwerp & Bouwmanagement, Powered by Joomla! and designed by SiteGround